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新型城鎮化催生地產革命:房企轉型城市運營商
【第四屆湖湘財富峰會：變局、突進】
"萬科的最新定位是城市配套服務商。"6月底，萬科總裁鬱亮在最新的媒體交流會上，拋出瞭萬科的嶄新定位。
兩天之後，碧桂園也在其最早開發的五星級酒店增城碧桂園鳳凰酒店，召開瞭一次關於新型城鎮化的話題探討。
《每日經濟新聞》記者註意到，新型城鎮化，已經成為越來越多地產公司關註的焦點。但是在新型城鎮化過程中，房企究竟扮演怎樣的角色？是否還會延續原來的盈利模式？是否需要進行一次盈利模式的革命？如果不賣房，房企拿什麼來代替地產開發的收益？
10年見到行業天花板？
"住宅市場不可能永遠增長下去，不出10年我們會看到行業的天花板。"這是萬科總裁鬱亮不久前的預測。
2013年二季度末，中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心共同發佈瞭 《2013上半年房企銷售TOP50》排行榜。排行榜顯示，與去年同期相比，TOP10房企、TOP20房企及TOP50房企均實現跨越式增長，尤其是TOP20房企，一年之間其入榜門檻漲幅達84%。
第一梯隊中，400億元以上房企數量達5傢，而去年僅有2傢；銷售均值上，第一梯隊再次遠超去年同期，同比增加72億元。而第二梯隊金額均值同比有所減少，其他梯隊銷售均值都好於去年；龍頭企業表現上，借殼上市成功之後，綠地擴張步伐明顯加快，成為今年上半年房企排行中最大的贏傢，其銷售金額排名從去年的第四名上升至如今的第二名，僅次於萬科，達到653億元，與2012年的450億元相比，增長45%。
但是，這種增長被認為未來一定會遇到天花板。
鬱亮說，不用十年，就會有傳統意義的"天花板"。中國房地產市場到十萬億就差不多，一年一千萬套住宅，能建多少年大傢可以算一算，可能未來十年，中國住宅需求量會穩定下來，甚至會萎縮。
在這樣的背景下，房企所看好的新型城鎮化帶來的機遇，不僅僅是因為新型城鎮化帶來的大量新增人口，更因為在新型城鎮化過程中，房地產運營模式的革命。
根據國傢統計局數據，在城鎮生活的人口有6.22億，但實際上，其中很多還屬於農業戶籍人口，大體上有1.67億人。
房地產業內人士嚴躍進分析表示，市民化的進程，必然需要有更多配套來支撐。這種配套，也要求房企能審時度勢，從而加快從傳統開發角色向新型角色轉型。
這也是萬科和其他房企提出角色轉型的基礎。
從蓋房子向造城轉變
對於城市運營商和開發商的區別，一位業內人士表示，"幹別人不能幹、不想幹的事"。城市運營商所從事的經營活動已經從單純的"蓋房子"向"造城"轉變，最終讓整個地產板塊達到脫胎換骨的效果。
另外一位業內人士介紹，目前開發商更多處在"配合政府進行區域建設"的階段。數據顯示，2011年北京新增住宅用土地二胎利率地的90%以上集中在五環外的遠郊地帶，而從2009年開始，五環內住宅用地的年平均供應量僅在10宗左右。
由於新增土地集中在配套不足的郊區，近年來政府在土地出讓中捆綁的公建比重也越來越大。業內人士表示，一方面郊區的房子想賣得好，必須解決配套問題；而政府也有意推動開發商發展大配套，如引入名校、修建綜合體甚至引入產業等，在此背景下，參與新城建設成為開發企業社會責任的一種體現。
在當地政府的支持下，一些實力較強的開發商開始以 "大配套"帶動區域經濟發展，度假型、商務型、休閑型、養生型、娛樂型綜合配套相繼出現，成為區域的新中心。而這些配套顯然為房企搭建瞭一個類似"淘寶"這樣集合瞭各個行業、各種服務的銷售平臺。
在北京大學不動產研究鑒定中心承辦的"世界華人不動產學會2013年會"上，國務院發展研究中心副主任韓俊研究員分析瞭中國城鎮化面臨的挑戰。他認為工業化和城鎮化良性互動，城鎮化和農業現代化要相互協調，工業化和信息化要深度融合才是新型城鎮化的新內涵。
事實上，通過新城鎮建設，一個比"淘寶網"內容更為廣泛，平臺更廣的"城市淘寶"已經形成。它覆蓋的領域更為廣泛，從產業招商，到醫療服務，再到教育配套。這些服務的引入和運營，未來將會為房企帶來新的盈利點。雖然短期內沒有人能說清這個盈利點是什麼。
這就像當年沒有向商傢收取費用的淘寶網，雖然暫時沒有盈利點，卻必然為整個經濟領域所關註。因為房企所開發的新城鎮數量龐大，比如碧桂園的一些樓盤規模在萬畝以上，僅入駐這些樓盤的業主，就能產生巨大的經濟收益。
開發商的轉型嘗試
此前，華夏幸福就通過引入各種產業開發的新型城鎮，引入的行業包括生物醫藥、航天城等多種行業，為所在區域和相鄰城鎮提供瞭各種就業機會和稅務來源。
而包括萬科、龍湖、世茂在內的房企，為開發的新型城鎮提供各種生活配套，也為業主提供瞭方便的生活服務平臺，為後者提供包括餐飲、教育、房間打理、定購商品，乃至私人飛機預訂等全套的管傢服務。
這些比"淘寶"更為廣義，更加非具象的服務、銷售平臺，為房地產商從開發商變身為城市運營商提供瞭潛在的方向和可能性。
以萬科為例，萬科在自己的社區服務平臺內搭建瞭"五菜一湯"，其中"五菜"包括第五食堂、超市、銀行、洗衣店、藥店五大類與業主生活休戚相關的日常生活服務配套；"一湯"是指"幸福街市"(蔬菜連鎖超市)。此外，還建設瞭關聯的垃圾配套廠。
業內認為，隨著萬科的銷售規模不斷增長，以及萬科對業主生活配套服務內容不斷完善和增長，未來萬科僅靠第五食堂的收入就極為可觀。
而房企可以搭建的平臺顯然還不隻是這些簡單的生活服務配套。一傢以定制住宅聞名的地產公司近期還計劃在小區內大量建設光伏發電設備，進而成為國內第一傢自發電樓盤。而這傢公司的開發規模一旦放大，公司更有希望成為全國最大的光伏發電企業之一。
也正是因為可以借助自己開發的平臺，向業主提供更多服務。部分開發商認為，在住宅市場不再增長甚至出現萎縮時，公司可以有機會轉變成為城市運營商。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-09/09053313510.shtml
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